리츠주란 무엇인가 / 리츠주 투자시 유의점 / 리얼리티 인컴, Experiential Entertainment 포트폴리오 보기

 

리츠란 무엇인가?(Real Estate Investment Trusts)

 

소액투자자들로부터 모은 자금으로 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자한 뒤, 수익을 투자자들에게 배당하는 '부동산투자회사' 또는 '부동산투자신탁'을 의미한다. 주식 등 유가증권 투자를 통해 수익을 내는 뮤추얼펀드처럼 운영된다는 점에서 부동산 뮤추얼펀드라고도 불린다. 즉, 투자대상이 증권에서 부동산으로 바뀐 셈이다. 따라서 자금을 모아 직접 부동산을 매입해 개발 임대사업을 하거나, 부동산을 담보로 발행되는 주택저당증권(MBS)에 투자하거나, 부동산개발에 자금을 지원하는 프로젝트 파이낸싱(PF)에 참여하는 등 부동산을 통해 자금을 운용하게 된다.

[네이버 지식백과] 리츠 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

 

리츠 주의 장점

1. 소액으로 부동산 투자 가능

2. 유동성 확보

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리츠 회사로 분류되는 기준

1. 적어도 자산의 75% 이상을 부동산에 투자해야 된다.

2. 그 기업의 매출 75%는 월세 수입, 부동산 대출금의 이자, 혹은 부동산 판매 수익에서 나와야 한다.

3. 적어도 90% 이상의 Taxable income을 매년 주주들에게 환원해야 한다. (따라서 리츠 주의 대부분은 배당금이 높다.)

 

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리츠주의 40년동안 성과

 

리츠주의 40년간 성과는 S&P 500 지수의 평균 성장률보다 좋았다.

 

 

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임대하는 건물 용도에 구분되는 리츠

-Office REITs : 회사 건물에 투자하는 리츠 -Indurstrial REITs : 물류창고 등에 투자하는 리츠 -Retail REITs : 아울렛, 쇼핑센터등에 건물을 투자하는 리츠 -Lodging REITs: 호텔이나 리조트에 투자하는 리츠 -Residential REITs: 아파트, 기숙사, 1인 주택에서 나오는 임대료로 운용되는 리츠 -Timberland REITs: 부동산에있는 목재를 가꾸고 목재를 팔아서 운용되는 리츠 -Health Care REITs: 노인 복지시설, 양로원, 병원, 요양원에 투자해서 운용되는 리츠 -Self-Storage REITs: 개인 창고를 만들어서 그 창고에서 나오는 수익으로 운용되는 리츠 -Infrastructure REITs: 광케이블, 에너지파이프라인, 텔레커뮤니케이션 타워등의 기간산업을 설치할수록 도와주는 리츠 -Data Center REITs: 데이터센터의 까다로운 조건을 충족시키는 건물 수익으로 운용되는 리츠 -Diversified REITs: 여러 섹터에 분산해서 각종 부동산을 골고루 소유하는 리츠 -Speciality REITs : 영화관 극장 카지노 옥외광고판 농장등의 특별한 목적을 가진 리츠

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리츠주의 Profit and Loss 읽기

 

 

Net Income(순수익)이 전년도 대비 29% 상승.

Net Income만 보면 좋은 수치를 보이지만 부동산이 주 자산인 리츠주에서는 Depreciation=감가상각 역시 중요한 항목.

따라서 리츠주의 재무제표를 볼때는 FFO(Funds From Operation) 계산법을 사용함.

 

FFO= Net Income + Depreciation(감가상각) + Amortization(과거에 발생했던 비용을 나눠서  매달 장부에 적는 비용) - Gains on Sales of Property(부동산 판매비용)

 

위의 FFO 공식에 따라 P&L을 다시 계산하면 2020년의 FFO는 757,598 으로 전년대비 감소.

 

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미국의 관리비용에 따라 구분되는 리츠 종류 

 

Gross Lease(GL) : 임차인들이 임대료 제외한 각종 비용 건물 수리/유지/관리비, 보유세, 보험료 등에 대해서 아무런 책임이 없는 리스 (전부 건물주가 부담) Net Lease(NL): 건물주가 아닌 임차인들이 세가지 비용 (유지/관리보유세/보험비) 전부 부담하는 리스 계약구조. 건물주 입장에선 월세만 받으면 됨. 이런 비용들을 net 한 리스라는 의미에서 Triple Net Lease 라고도 부름

 

미국 상업용 부동산 경우 대부분 TNL 구조가 대부분.

 

TNL 섹터에 포함되는 리츠들은

Reality Income(O) , National Retail Properties(NNN), Spirit Reality(SRC), Vereit(VER), W.P. Carey(WPC), EPR Properties(EPR)

 

 

TNL 비즈니스 모델 : 임차인 월세 수금, 주식이나 Bond Market을 통해 싸게 자금 조달을 해서 자산 매입,

매입한 자산 통해서 렌트 받기 무한 반복. 

자산 매입한 Cap Rate(자산 매각. 매입가격) 이 Cost of capital(자본 조달비용) 보다 싸서

그 Spread로 이익 창출.  수익모델이 무척 단순하기 때문에 임차인들의 재정상태가(Tenant Quality) 몹시 중요.

 

리얼리티 인컴에는 투자자 공시자료가 2가지로 구분 Institutional Vs Retail

기관투자자들 용으로 나온 투자공시자료 Investor Presentaion 보는 것 추천.

리츠주들은 코로나 때문에 월세를 받은 비율이 급락함.

 

2020년 3월 기준으로

 

리얼리티 인컴(O) 83%

National Retail Properties(NNN) 52%

Spirit Reality(SRC) 69 %

Vereit(VER) 75 %

EPR Properties(EPR) 15% 

의 월세를 받음.

 

리얼리티 인컴은 4월 기준으로

Investment Grade Tenants (IG Tenante : 신용도가 좋은 우량 임차인)

로부터 99.9 %의 임대료를 받음.

 

 

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리츠주 투자 전 유의사항

 

 

리츠주를 볼때는 임차인 포트폴리오가 몹시 중요.

어떤 퀄리티의 임차인으로 구성되어 있냐에 따라서 리츠주의 수익률이 결정됨.

 

 

ex) Reality Income의 임차인들

 

 

대부분 신용등급 BBB-이상으로 준수한편

 

리츠주 유심히 봐야할때 중요한 지수 : EBITDA+Rent = EBITDAR

Rent Coverage (EBITDAR/Rent) =2.8 이면 

적어도 2.8년치 Rent 를 낼수있는 현금이 있다는 말.

 

리얼리티 인컴의 2020년 1분기 현금 보유랑은 41 M $

서류상으로는 상당히 낮은 보유량.

 

이를 대비하기 위해 RCF(Revolver)를 통해 3B $ 사용하였고 1.25B $까지 현금 챙겨놓음.

그럼에도 불구하고 1.1B $ 더 현금 당길수 있음. 

따라서 리얼리티 인컴의 현금 보유량은 몹시 안정적.

 

 

 

 

ex) Experiential Entertainment  의 임차인들

 

영화관 골프 스키리조트를 운영하는 임차인들에게 부동산 임대하는 회사

임차인 포트폴리오의 50% 가까이 이상이 코로나로 셧다운된 극장, 스키 리조트 등임.

 

 

 

현재 1.2B $ 의 현금을 보유하고 있으며 2022년까지 만기가 다 되어가는 부채는 없음.

하지만 코로나 사태로 인해서 배당금 지급 중지하였고 자사주 매입도 중지.

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독특한 리츠주 <카지노 리츠주>

 

현재 미국에 상장된 카지노 리츠주는 총 3개. 각 리츠의 운영파트너,  배당율을(2020.4월 기준) 좌측에 명기.

MGP - MGM Resort - 8.0% VICI - Ceasars Entertainment - 7.2 % GLPI- Penn National Gaming INC - 10.1 %

 

다른 리츠주들 보다 배당금이 높은 편인 카지노 리츠. 

이중 코로나로 타격을 받아 매출이 0인 상태에서도 1년동안 운영이 가능한 리츠주는 MGP.

 

 

출처: 

https://youtu.be/azkfF-uVjSQ

https://youtu.be/7XDUeYUouiI